Ako úspešne prenajať byt a znížiť prípadné riziká vyplývajúce z prenájmu na minimum?

Bežne sa stretávam so situáciou, že prenajímateľ si určuje striktné podmienky prenájmu bytu. Samozrejme, je to pochopiteľné, veď je vlastníkom a on rozhoduje o tom ako bude s danou nehnuteľnosťou nakladať. Avšak niekedy sú tieto „filtre“ až tak obmedzujúce, že sa môže zdať, že prenájom takmer nie je možný. Ako sa s tým vysporiadať a ako zbytočne si nezúžiť cieľovú skupinu len na pár jednotlivcov a prenajať byt bez zbytočných rizík?

Aj napriek tomu, že už ubehlo niekoľko rokov od účinnosti zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, stále ešte veľa prenajímateľov netuší o tejto právnej úprave krátkodobého nájmu bytu, ktorá vie výrazným spôsobom pomôcť prenajímateľom pri prenájme ich bytu.

Zákon o krátkodobom nájme bytu je samostatným právnym predpisom, ktorý je lex specialis k Občianskemu zákonníku ako zákonu lex generalis.

Ktoré ustanovenia môžu prenajímateľom robiť problém v prípade „klasického“ (dlhodobého) nájmu?

Podľa Občianskeho zákonníka je jedným z dôvodov kedy prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu v zmysle § 711 ods. 1 písm. d), ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu uvedeného vyššie nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na bytovú náhradu; ak ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.

Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov uvedených v predošlom odseku nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce

Podľa § 685 Občianskeho zákonníka nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Bytové náhrady ako riziká pre prenajímateľov bytov

Hlavným rozdielom medzi uzatvorením nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka a zákona o krátkodobom nájme bytu je, že nájom bytu uzatvorený podľa Občianskeho zákonníka v zmysle § 663 a nasl. má charakter „chráneného“ nájmu, kedy je nájomca bytu vo viacerých prípadoch osobitne chránený. Jedným z najvýraznejších prvkov ochrany  sú ustanovenia chrániace nájomcu podľa § 712 a nasl. Občianskeho zákonníka o bytových náhradách. V zmysle týchto ustanovení má nájomca pri výpovedi zo strany prenajímateľa pri niektorých výpovedných dôvodoch a po splnení zákonných podmienok právo na poskytnutie bytovej náhrady.

Dá sa to aj bez bytovej náhrady

V prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu je ochrana nájomcu oproti bežnej nájomnej zmluve (uzatvorenej podľa Občianskeho zákonníka) výrazne menšia. Krátkodobý nájom bytu má teda povahu menej chráneného nájmu, viď. napr. bytové náhrady, ktoré sa v prípade výpovede krátkodobého nájmu bytu bývalému nájomcovi neposkytujú.