Prečo budú ceny nehnuteľností naďalej rásť? A aká je vízia bytovej politiky SR do roku 2030?

Klienti sa ma často pýtajú, že čo si myslím o cenách nehnuteľností, či budú stúpať alebo klesať a podobne. Či je dobré počkať s predajom nehnuteľnosti alebo radšej predávať teraz. O týchto úvahách je možné rozprávať celé hodiny a na internete nájdete množstvo článkov s rôznymi názormi od rôznych odborníkov, realitných maklérov po širokú verejnosť. Ja vám však poviem jeden z hlavných dôvodov prečo budú ceny bytov vo väčších mestách ako sú Košice, Bratislava, či Prešov podľa môjho názoru naďalej stúpať.

Návrh bytovej politiky SR do roku 2030

Aktuálne je spravovaný návrh materiálu Bytová politika Slovenskej republiky do roku 2030, ktorý je v legislatívnom procese aktuálne (pozn.: v čase písania článku) v štádiu vyhodnotenia medzirezortného pripomienkového konania.

Aké sú najväčšie problémy v oblasti bývania?

Z analytickej časti Návrhu bytovej politiky SR do roku 2030 vyplýva, že najväčšími problémami a zároveň výzvami v oblasti bývania sú:

• fyzický nedostatok bytového fondu,

• nízka dostupnosť nájomného bývania,

• zhoršenie finančnej dostupnosti bývania veľkej časti domácností,

• demografické zmeny v spoločnosti,

• obmedzené verejné zdroje určené na podporu bývania.

V zverejnenom návrhu je základnou víziou štátu do roku 2030 je dosiahnuť zvýšenie dostupnosti a kvality bývania v SR so zameraním sa na zvýšenie cenovej a fyzickej dostupnosti bývania s dôrazom na rozvoj všetkých foriem nájomného bývania. Samozrejmou súčasťou tejto vízie je aj zlepšovanie kvalitatívnych vlastností existujúceho bytového fondu.

Táto vízia bude realizovaná napĺňaním opatrení, ktorých výsledkom má byť dosiahnutie nasledujúcich čiastkových cieľov:
• zvýšenie ponuky bývania prostredníctvom vytvorenia stabilného prostredia,
• zvýšenie dostupnosti všetkých foriem nájomného bývania,
• zvyšovanie kvality bývania.

Zvýšenie dostupnosti nájomného bývania

Zvýšenie dostupnosti všetkých foriem nájomného bývania má byť realizované prostredníctvom verejného nájomného bývania, súkromného nájomného bývania, štátom podporovaného nájomného bývania, ale aj riešením podmienok bývania zraniteľných skupín obyvateľstva, či cenovou dostupnosťou a udržateľnosťou bývania.

Verejné nájomné bývanie

Pojem „verejné” najčastejšie znamená, že nájomné bývanie je vlastnené a poskytované verejnoprávnym subjektom, t. j. najmä obcou. Iným spôsobom nahliadania na pojem „verejné“ je z hľadiska financovania a za verejné je teda považované nájomné bývanie, ktoré je obstarávané s verejnou podporou (či už štátu, ale aj regionálnej a miestnej úrovne) a poskytované za netrhové nájomné (väčšinou regulované).

Súkromné nájomné bývanie

Samospráva by podľa predpokladov mala byť aj naďalej jedným zo zásadných hráčov pri rozvoji nájomného bývania, avšak je nevyhnutne potrebné hľadať aj ďalšie formy, ktoré majú potenciál rozšíriť fyzickú a cenovú dostupnosť nájomného bývania, resp. bývania iného ako vlastníckeho typu (napr. aj družstevného).
Samotným subjektom, ktorý má potenciál významne prispieť k rozšíreniu počtu nájomných bytov, sú subjekty zabezpečujúce výstavbu bytov v súkromnom režime.

Štátom podporované nájomné bývanie

Jednou z hlavných priorít vlády SR je nájsť taký finančný a prevádzkový model výstavby štátnych nájomných bytov, ktorý bude udržateľný a zároveň nebude navyšovať deficit rozpočtu a dlh verejnej správy (PVV). Navrhuje sa rozšíriť spektrum foriem nájomného bývania o nový typ – štátom podporované nájomné bývanie (s regulovanou cenou nájmu, ktorá bude výrazne nižšia ako pri komerčnom nájme so zárukou dlhodobého bývania). Výstavbou štátom podporovaných nájomných bytov vznikne na trhu s bývaním nový segment, ktorý vypĺňa medzeru medzi sociálnym bývaním, komerčným nájmom a osobným vlastníctvom. Štátom podporované nájomné bývanie bude cielené pre stredné a nižšie príjmové skupiny obyvateľstva, ktoré si aj napriek trvalému príjmu nie sú schopné zabezpečiť vlastné bývanie (v podobe úveru na bývanie alebo komerčného nájmu), resp. táto forma bývania predstavuje z dlhodobého hľadiska neúnosné finančné zaťaženie domácnosti a tým vo významnej miere ovplyvňuje kvalitu života.

Prečo budú ceny nehnuteľností stúpať ďalej? Chýba vyše 500 000 bytov

Aj napriek tomu, že kvantifikovať skutočnú potrebu bytov, je problematické, podľa SODB v roku 2011 pripadalo na tisíc obyvateľov SR celkom 370 bytov, resp. 329 obývaných bytov. Na dosiahnutie kvantitatívnej úrovne bývania zrovnateľnej s krajinami EÚ by bolo potrebné mať k dispozícii aspoň 488 bytov na tisíc obyvateľov.

Ak zohľadníme prírastok bytov od roku 2011 (t. j. 155 231 bytov) tak k 31. 12. 2020 by bytový fond SR tvorilo cca 2 150 128 bytov na 5 459 781 obyvateľov. Ak by sme chceli dosiahnuť úroveň EÚ, tak by bolo potrebné mať 2 664 373 bytov. K dosiahnutiu tejto úrovne by chýbalo 514 245 bytov.

Aj uvedené jednoznačne potvrdzuje fyzický nedostatok bytov v SR.

Bytová politika do roku 2030

Základnou víziou štátu do roku 2030 je dosiahnuť zvýšenie dostupnosti a kvality bývania v SR so zameraním sa na zvýšenie cenovej a fyzickej dostupnosti bývania s dôrazom na rozvoj všetkých foriem nájomného bývania. Samozrejmou súčasťou tejto vízie je aj zlepšovanie kvalitatívnych vlastností existujúceho bytového fondu.

Táto vízia bude realizovaná napĺňaním opatrení, ktorých výsledkom má byť dosiahnutie nasledujúcich čiastkových cieľov:

• zvýšenie ponuky bývania prostredníctvom vytvorenia stabilného prostredia, 
• zvýšenie dostupnosti všetkých foriem nájomného bývania a
• zvyšovanie kvality bývania.

Z hľadiska kvantitatívneho sa realizáciou opatrení vo vyššie uvedených čiastkových cieľoch sleduje naplnenie cieľov stanovených vo Vízii a stratégii rozvoja Slovenska do roku 2030, konkrétne:

• zvýšenie počtu disponibilných bytov na 1 000 obyvateľov aspoň na úrovni priemeru EÚ (395 bytov);
• zvýšenie podielu nájomného (vrátane bezbariérového) bývania na celkovom objeme disponibilného bytového fondu na 10 % do roku 2030 a
• zlepšenie sociálnej dostupnosti bývania zdvojnásobením podielu bytov s regulovaným nájmom na celkovom objeme bytov z 1,6 % na 3 % v roku 2030.

Na základe vyššie uvedených skutočností môžeme očakávať, že v najbližšom období nebude možné uspokojiť potrebu trhu po bývaní, aj vzhľadom na doterajší trend výstavby bytov a to bude jeden z hlavných dôvodov prečo budú ceny nehnuteľností naďalej rásť.

Aktuálny výrazný vzostup cien nehnuteľností by sa mohol spomaliť v prípade, ak by Európska centrálna banka zvýšila úrokové sadzby, čím by zdraželi hypotéky a klesol by dopyt.

Zdroj:

Návrh Bytová politika Slovenskej republiky do roku 2030

https://www.slov-lex.sk/legislativne-procesy/SK/LP/2021/488