Aká je životnosť panelákových bytových domov v Košiciach?

V Košiciach sa v posledných rokoch viditeľne rozbehla výstavba novostavieb, ktorá je často sprevádzaná negatívnymi reakciami obyvateľov. Ale ako je to so živostnosťou starých panelákov? Oplatí sa ich kupovať? Alebo radšej investovať do novostavby?

Aj napriek častému negatívnemu postoju občanov k výstavbe novostavieb ja osobne kvitujem tento rozmach výstavby v Košiciach. Samozrejme, pokiaľ však daný projekt objektívne nezasahuje do práv iných. Prečo kvitujem výstavbu v Košiciach? Z jednoduchého dôvodu. Kde chceme, aby bývali naše deti?

Čo je životnosť bytového domu?

Životnosť stavebných konštrukcií, a teda aj bytového domu je závislá od trvanlivosti stavebných materiálov, podmienkami užívania, ako aj kvalitou zhotovenia.

Pojem životnosť bytového domu je preto veľmi relatívny a predstavuje hrubý odhad počtu rokov od jej vzniku po zánik. Životnosť môžeme určovať podľa priorít, ktorým prvkom dáme najväčší dôraz. Preto je najčastejšie rozlišovaná životnosť morálna, ekonomická a technická.

Morálna životnosť je obdobie, v ktorom budova vyhovuje z hľadiska bezporuchovej prevádzky a väčšinovej spokojnosti vlastníkov s kvalitou bývania a života.

Technická životnosť je limitovaná trvanlivosťou hrubej stavby. To sú najmä základy, nosné zvislé a vodorovné konštrukcie, schodisko, obvodové múry a pod. Tieto časti nie sú prakticky schopné výmeny alebo obnovy, takže celá budova závisí na kvalite, trvanlivosti  a stabilite týchto častí.

Ekonomická životnosť je vek v rokoch od vzniku po jej ekonomický, hospodársky zánik. Ekonomické opotrebenie je pokles hodnoty celého domu voči štandardom a hodnote nových domov.

Aká je životnosť paneláku?

Je potrebné si uvedomiť, že u pôvodných panelákových domov, ktoré boli postavené v období 70-tich a 80-tich rokov bola odhadovaná životnosť 80 rokov.

Čiže, ak kupujete panelákový byt v Košiciach, ktorý bol postavený napr. v roku 1980 a neprešiel komplexnou obnovou jeho pôvodne plánovaná životnosť teoreticky končí už v roku 2060.

Preto, ak si beriete hypotéku napr. v roku 2020 na byt v takomto bytovom dome, po splatení hypotéky v trvaní 30 rokov je zostatok životnosti bytového domu 10 rokov, ak bytový dom neprejde komplexnou obnovou. Samozrejme, po realizovaní obnovy sa daná životnosť môže predĺžiť.

Realizovaním účinných opatrení ako zateplenie, izolácia striech a pod. sa predpokladá, že je možné predĺžiť životnosť bytových domov podľa odhadov o cca polovicu pôvodnej životnosti, čiže približne 40 rokov.

Je investícia do bytu v starom bytovom dome skutočne výhodná?

Pred koncom životnosti bytového domu jeho ekonomická hodnota s určitosťou klesne, pričom náklady na zachovanie technického stavu budú rásť.

Životnosť paneláku sa v skutočnosti môže líšiť v závislosti od konkrétneho bytového domu a času, v ktorom bytový dom podstúpi opatrenia na predĺženie životnosti, ako aj iných faktorov ako nesprávne užívanie a pod. Tu je živím príkladom Luník IX, kde dokázali bytvky „vybývať“ extrémne rýchlo.

Je potrebné však počítať s tým, že realizácia opatrení na predĺženie celkovej životnosti bude mať výrazný vplyv na celkové náklady bytového domu.

V zahraničí je v súčasnosti bežná demolácia panelových domov zo 70-ich rokov, čiže už pri dosiahnutí veku cca 50 rokov. Pre porovnanie u nás to má byť teda od 80-120 rokov?

Je na každom, aby sa rozhodol, či bude kupovať byt v novostavbe alebo v staršom bytovom dome. Obidve možnosti majú svoje výhody a nevýhody.

Ak však nebude prebiehať výstavba novostavieb v Košiciach, kde budú bývať naše deti?

Najväčší počet dokončených bytov bol v období od 1974-1980, kde počet dokončených bytov predstavoval každoročne takmer 50 000 bytov.

Na porovnanie v rokoch 2012-2016 je to v priemere 15300 bytov, čo je 3-krát menej ako v období najväčšej výstavby v SR.

Aby ste sa vedeli zorientovať v novostavbách v Košiciach, pripravil som pre vás ich veľký prehľad v ďalšom článku.

Bc. Mgr. Peter Molnár

Zdroje:

• www.mindop.sk – Ministerstvo dopravy a výstavby SR